学界流行的资产定价模型，源头可追溯到马克思的土地价格理论。马克思在《资本论》中对土地定价提出过一个公式：土地价格=该土地年地租/银行年利率。1920年，美国经济学家费雪在《利息理论》中论证说：资产价格等于该资产预期收益的贴现。文字表述虽不同，而原理显然来自马克思，费雪不过是将土地定价推广到了资产定价。
经济学反复讲，商品价格由供求决定。读者或许要问：既然价格由供求决定，可经济学家为何要另外再提出资产定价模型呢？难道消费品价格由供求决定而资产价格不由供求决定？我作此文正是要对这个问题作解释。分两点讨论：一是何为资产以及相对于消费品资产有何特点？其特点与定价有何关系？二是资产价格为何等于未来预期收入贴现？而选择用利率贴现的理由何在？
先说何为资产。日常生活中有三个概念容易混淆：财富、财产、资产。财富指一切有用的资源，其中包括财产与资产。财产与资产皆为可增值的资源，但两者也有区别：财产不形成收入流；资产形成收入流。比如人们收藏古董字画，希望日后涨价沽出，故古董字画是财产；工厂的机器设备每天创造收入，有收入流的资源则为资产。
相对于消费品，资产最显著的特点是使用权可以转让。换句话说，所有权与使用权不能分离的商品不是资产。比如面包，面包的使用权一旦转让，所有权也就一并转让了，所以面包是消费品不是资产。经济学说“土地、厂房、机器”等是资产，因为此类商品的所有权可以归某人，而使用权却可转让给其他人。想想土地所有者与佃农的关系，我们就不难理解资产的这一特性。
我说资产可形成收入流，其实还有一个原因，即资产的使用权可持续转让。这一点显然也与消费品不同，消费品转让使用权不仅需同时转让所有权，而且消费品只能一次转让、不能持续转让。由此决定，消费品转让虽有收入，但却不能形成收入流。也许有人会说：住房是消费品，住房出租不也有收入流么？不错，住房是消费品，但要知道，住房一旦用于出租却是资产。
由于资产的所有权与使用权可以分离，对使用权和所有权的定价就需分开处理。事实上，前者是指资产的租赁价格（租金）；后者是指资产整体（所有权与使用权）转让的价格。问题是使用权价格怎么定而所有权价格怎么定呢？使用权价格当然要由供求定。以房产出租为例，由于房主间存在竞争，租客间也存在竞争，租客一定会与房主讨价还价，最终形成市场价格。
资产所有权价格怎么定？所有权价格与使用权价格有关，但不是一回事。前面说了，资产可取得持续的收入流。转让资产所有权，其实就是让渡资产的收入流。从选择角度看，资产收入流是转让资产的机会成本，若货币利息低于机会成本，资产持有者不会卖资产；同理，货币存入银行也有利息，利息流便是购买资产的机会成本，若资产收益低于利息，货币持有者也不会买资产对不对？
具体用土地价格作分析吧。假如你有一块地，每年租金收入是10万元，再假定银行存款年利率为10%，这块地别人出价多少你愿意卖？按照马克思的土地定价公式，土地价格等于年租金10万元除以年利率10%，即为100万元。这是说，若有人出价100万元，你会考虑卖地，因为100万元存入银行的年利息也是10万元。反过来，若土地定价100万元，也有人会考虑买地，因为土地的年租金与100万元存入银行的年利息相等。
将土地推广到一般资产，定价原理一样。正因如此，所以我说资产定价模型的发明人不是费雪而是马克思。不过这里有个问题要解释，即资产定价为何要选择用银行利率贴现？思来想去，大概有两方面原因：一是货币作为固定充当一般等价物的商品，可与所有的资产交换，而且流动性强；二是银行利率由社会普遍不耐程度决定，若无全域性的天灾人祸，社会不耐稳定，利率也相对稳定。
需要特别提点的是，资产定价方法，看上去与消费品定价有所不同，然而透过现象看本质，两者殊途同归，最终皆由供求双方决定。何以见得？费雪说，资产价格是资产未来预期收入的贴现。资产预期收入即为“资产使用权价格”，上文分析过，资产使用权价格是由供求双方决定，而贴现率（利率）相对稳定，想深一层，资产价格其实也是由供求决定。
写到这里，最后说说资产定价原理的启示。最近赴南方作乡村调查，关于农民土地流转我想到了两点：一是土地使用权如何定价。时下通行的做法，龙头公司租用农民土地，每亩约按500斤稻谷市价（600元）付费，而龙头公司用农民土地种植果品蔬菜，每亩年收入却近万元。我敢断定，此做法难以持久，日后农民必要求重新定价，不然农民就会收回土地你信不信？
由此我想到了第二点，龙头公司租用农民土地，不如让农民直接用土地入股。当下的困难，是农民只有土地经营权而无所有权。这次调研中发现，有的乡村采取“农民+合作社+龙头公司”模式，农民先将土地流转到村集体合作社，合作社将土地整体入股龙头公司。龙头公司与合作社按股分红，合作社再给农民分红。我看好这种模式，不过土地使用权定价仍是关键。若使用权定价偏低，土地价格（入股比例）会偏低，照样会损伤农民利益。
